«

»

Juil 29

Histoire de notre maison passive : financer le projet





 

 

Avec un surcoût de 40% par rapport à une maison aux normes de l’époque et un foncier très cher à la fin de la décennie 2000, le financement de notre maison passive s’annonçait serré. Comment avons nous fait ?

Terrain pour maison passive

Économiser pour apporter le maximum

 

Notre projet de maison passive date de 2005. La concrétisation… en 2010. Entre deux, nous avons passé un certain temps à faire des recherches (concept, terrain, constructeur…). Nous nous sommes attachés aussi à stabiliser nos vies professionnelles. Mais nous avons aussi mi ce temps à profit pour mettre de l’argent de côté.

 

Vivre comme des étudiants

 

Nous nous sommes mariés en 2004, juste à le fin de nos études. Autrement dit, vivre comme des étudiants ne nous posait pas de problème, alors, nous avons continuer  :

 

Résultat, 70% de nos revenus partaient sur le plan d’épargne logement. A l’époque, avec un taux d’intérêt à 4,5% cela valait le coup.

Décapage allée maison passive

100 000 € en 4 ans !

 

Entre 2004 et 2009, nous avons épargné 100 000 € grâce à notre frugalité de vie. En ajoutant les 20 000 € que nous avions mis de côté avant (notamment les primes que j’avais gagné comme sportif et que j’avais pris le soin d’épargné), nous arrivions au moment du projet avec un apport de 120 000 €

 

Des choix… et des erreurs !

 

Notre critère principal était que la maison soit « passive ». Pour le reste, compte tenu du budget, il fallait faire des choix.

 

Nous avons donc sacrifié :

  • De l’esthétisme
  • Des options (panneaux photovoltaïques, volets automatiques en fonction du soleil)
  • Du temps pour réaliser une grande partie du second œuvre nous même.

 

Nous avons repousser à plus tard un certain nombre d’aménagement :

  • Terrasse
  • Tout l’aménagement de l’étage
  • Beaucoup de détails et de finitions.

Etage maison passive

Enfin, nous avons voulu faire marcher la concurrence pour diminuer les coûts. Et ce fut là notre erreur ! En effet, les entreprises susceptible de réaliser des maisons passive n’étaient pas nombreuses à l’époque sur le marcher. Et le moins disant des deux entreprises concernées… n’était finalement pas capable de réaliser une maison passive.

 

Bref, nous avions fait beaucoup d’optimisation, mais une erreur nous a coûté 10 000 €

Bien négocier notre prêt

 

Vous connaissez la différence entre un prêt bien négocié et un prêt non négocié ? Nous avons fait le calcul dans notre cas… 50 000 € ! Et on a doublé presque la mise avec une renégociation.

 

Les banques ne tenaient pas compte des économies d’énergies (c’est toujours le cas)

 

Le problème avec les banques, c’est qu’elles ont des idées prédéfinies et qu’elle ont du mal à en sortir. Une maison à 1800 € le m², cela ne rentrait pas dans leur critères de bases. Par ailleurs, lorsqu’ils calculent le reste à vivre après paiement des mensualités, ils ne voulaient pas prendre en compte les économies d’énergie.

 

Pourtant, entre des factures à 200 €/mois dans une maison classique et 50 € dans une maison passive, il y a une belle marge ! Cumulé dans un prêt (avec un TEG et 5% à l’époque), cela nous permettait d’emprunter théoriquement… 60 000 € de plus.

 

Il nous a donc déjà fallu batailler pour passer de ces fameux 150 € la limite des 33% du revenu mensuel.

 

Trouver un montage intéressant

 

Avec des taux similaires, et un projet similaire, il est possible de gagner beaucoup d’argent sur le prêt. Explication : un prêt ne peut pas commencer à être remboursé tant qu’il n’est pas débloqué à 100 %, c’est à dire tant que la maison n’est pas livrée complètement. Dans le cas d’une construction de maison, cela peut durer plus d’un an. En attendant, il faut quand même payer des intérêts appelés intérêts intercalaires.

 

Dans notre cas, nous avions deux possibilités :

  • Le cas classique : mettre tout notre apport au début, c’est à dire dans le terrain, puis payer la maison avec l’emprunt et les intérêts intercalaire presque dès le début de la construction.
  • Séparer le terrain et la construction. Payer le terrain entièrement à crédit, puis mettre l’apport sur la construction et s’éviter des intérêts intercalaires.

Nous avons bataillé pour arriver à la seconde option :

  • Achat du terrain 100% à crédit en 2009, avec un prêt sur 12 ans et un remboursement de capital dès le premier mois.
  • Utiliser notre apport pour les premières échéances de la maison et diminuer les intérêts intercalaires.

 

Les banques n’aiment pas (elles y gagnent moins), mais on a tout à fait le droit de faire ça. Le gain est très important :

  • 6 500 € d’intérêts intercalaires économisés
  • 6 000 € d’intérêts d’épargnes gagnés en laissant notre argent placé entre l’achat du terrain et la construction de la maison.

 

 

Négocier tout !

 

Le taux ! On y pense tous, d’ailleurs, on ne pense qu’à ça. Sauf que les banques se font une telle concurrence là dessus, qu’il n’y a pas grand chose à négocier (même s’il faut évidemment le faire). Les « à côté » par contre peuvent être juteux :

  • Assurance : c’est le cœur de la négociation. Les banques proposent de base des prix exorbitants, alors qu’en prenant une délégation, on peut faire beaucoup mieux. Pour notre cas, plus de 15 000 €.
  • Frais bancaires : pas besoin de passer par quatre chemin, on peut les ramener à… 0€. La banque gagne déjà sur les intérêts, pourquoi vous fait-elle payer des frais en plus ?
  • Caution : certaines cautions sont partiellement remboursables à la fin du prêt, il faut y penser.

 

Au final, nous avons gagné près de 50 000 € entre la première porte qu’on a poussé et la signature de notre prêt.

 

Renégocier !

 

C’est un second temps du financement, mais, les taux ont chuté entre 2009 et 2013. Nous avons donc repris notre bâton de pèlerin pour se recaler sur des taux beaucoup plus intéressant. Bilan, encore 30 000 € de gagné.

 

80 000 € d’économie, rien que sur les banques, c’est tout de même assez appréciable lorsqu’on est juste pour financer le projet.

 

Les aides n’existaient pas… ou presque (c’est toujours le cas)

 

Avec les publicités à la radio, on croit souvent que la construction de bâtiments basse consommation est massivement subventionnée… C’est faux ! Il y a des aides à la rénovation, pas à la construction.

 

Déduire les intérêts de l’emprunt

 

Lorsque nous avons fait construire, nous étions dans la période où les intérêts de l’emprunt pour les primo accédants étaient déductibles des impôts et il y avait alors un coup de pouce donné pour les maison labellisées BBC.

 

Normalement, le crédit d’impôt était de 40% la première année et de 20% les 4 années suivantes. Pour notre maison, nous avions 40 % de déduction des intérêts sur 7 ans. Le gain global est de 11 000 € (nous n’avons pas encore bénéficié de la totalité de la somme, mais cela fait 5 ans que nous ne payons plus d’impôts sur le revenus grâce à ce dispositif).

 

Cuve eau de pluie maison passiveLa difficulté a été principalement d‘obtenir la labellisation BBC, car la maison passive, même si elle consomme moins qu’une maison BBC ne remplit pas de manière immédiate tous les critères du Label BBC de l’époque. Il a fallu batailler un peu pour obtenir le Label.

 

Bénéficier du crédit d’impôt sur certains équipement

 

En 2010, certains équipements bénéficiaient du Crédit d’Impôt Développement Durable (CIDD) même sur des construction neuves. Nous avons pu bénéficier de :

  • 50% de CIDD sur le matériel pour notre chauffe eau solaire.
  • 25% de CIDD sur le matériel pour notre récupération d’eau de pluie.

 

A cela, s’ajoutait une aide de la région Haute Normandie de 1500 € sur la mise en place de notre chauffe eau solaire.

 

Le PREBAT : une bouffée d’air bien venue

 

Nous y reviendrons dans un prochain article, notre maison a été lauréate du concours PREBAT en région Haute Normandie. Ce n’est pas une aide, mais la récompense d’un concours pour lequel nous avions beaucoup travaillé. Par ailleurs, être lauréat de ce concours donne des droit et des devoirs (essentiellement de représentation).

 

Néanmoins, vu de notre portefeuille, l’aide PREBAT a été la bien venue : 40% du surcoût soit 35 000 €. Elle nous a permis de nous offrir le second œuvre à l’étage.

PREBAT haute normandie maison passive

La maison passive : difficile à financer au départ, mais un investissement rentable à long terme

 

100 000 € de surcoût (encore plus avec l’emprunt), c’est difficile à financer ! Compte tenu des aides et du concours PREBAT, notre surcoût est descendu à 45 000 €. Mais à long terme, la maison passive est rentable. Nous avons une économie d’énergie de 150 € par mois (coût de l’énergie 2010). Un calcul rapide donne 25 ans de retour sur investissement… si on ne compte pas l’inflation ! Mais les prix de l’électricité augmentent de 4% par an en moyenne, le retour sur investissement passe à 17 ans. Ensuite, la maison passive est moins cher que les autres bâtiments !
 
 




 
 
Vous souhaitez faire construire une maison passive en Normandie ou rénover votre habitat en Normandie, contactez moi, je peux vous aider.

(1 commentaire)

  1. Alice

    Etant qu’on est des nouveaux marié tout ces idée m’aideront vraiment, j’aime bien l’idée de vivre en etant des étudiants pour faire des économies!

Laisser un commentaire

Votre adresse de messagerie ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *

Vous pouvez utiliser ces balises et attributs HTML : <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <s> <strike> <strong>