Histoire de notre maison passive : le permis de construire

 
La genèse de notre projet de maison passive date de 2005. En 2008, stables professionnellement et prêts financièrement, nous avons commencé une phase plus active. Il a fallu trouver un terrain et un constructeur. Deux étapes sont encore préalable à la construction de la maison : l’obtention du permis de construire et le financement du projet.

Déposer un permis, c’est se plier à des contraintes lourdes

Un permis de construire, ce n’est pas si simple que cela, en effet, il existe de nombreuses règles qui s’empilent les unes aux autres et qui rendent le parcours parfois chaotique.

Les règles d’urbanisme

Dans chaque commune, il y a des règles différentes. De base, si rien n’est décidé dans la commune, nous sommes en loi RNU, il s’agit de règles minimums imposées par l’état. Si la commune a statué, il y a un PLU (Plan Local d’urbanisme) qui dicte une certain nombre de règles : couleurs, formes, ratio surface habitable/terrain, zones constructibles ou non…

Les règles de lotissement ou de quartier

Ce n’est pas le cas pour nous, mais si vous êtes dans un lotissement, il peut y avoir d’autre règles qui viennent s’ajouter !

Les règles en plus !

Selon l’endroit où vous vous trouvez, il peut y avoir des contraintes supplémentaires :

• Monuments historiques
• Parc naturel
• Loi sur l’eau
• …

Il faut donc naviguer au milieu de tout ça !

Certificat d’urbanisme – RNU – PLU, quel bazar !

Notre terrain était dans un cas un peu particulier. Issu de la division d’une parcelle, il avait été viabilisé par l’ancien propriétaire. C’est à dire :

• Division parcellaire réalisée par un géomètre expert sur une zone constructible
• Arrivé des réseaux (électricité, eau, télécoms) en limite de propriété
• Obtention d’un certificat d’urbanisme auprès de la commune

Ce terrain avait obtenu de certificat d’urbanisme début 2008, avec un validité d’un an. Courant 2008, la commune a mis en place un PLU… Donc, après l’obtention du certificat d’urbanisme. Cela impliquait que si nous déposions un permis de construire durant la validité du certificat d’urbanisme, les règles du nouveau PLU ne s’appliquaient pas.

Tant mieux, car le PLU voté était très contraignant, notamment sur la surface habitable possible (pour être plus précis, la Surface Hors d’œuvre Nette) limitée à 8% de la surface du terrain soit dans notre cas 150 m² et nous volions un peu plus.

Conclusion de l’affaire, notre projet était faisable si nous déposions un permis avant le 31/12/2008.

Les avis sont partagés !

Notre projet :

• Une maison passive
• Un étage complet
• Une orientation selon les points cardinaux
• Un toit terrasse
• Un bardage bois

Sachant que nous n’avons pas la possibilité d’essuyer un refus faute de temps, nous avons décider de consulter au préalable les personnes qui donneront leur avis :

• le Maire
• la DDE (aujourd’hui DDTM)
• le Parc Naturel Régional sur lequel notre commune se trouve

Et heureusement, pas les monument historique. Ouf, un monument classé se trouve à 1 km, la limite est à 800 m !

Monsieur le Maire n’aime pas notre projet !

Dès le départ, monsieur le Maire n’aime pas ! C’est une question de principe : les maisons écologiques n’ont aucun intérêt… Le bras de fer commence. Certes, nous ne sommes pas soumis au PLU, mais le Mairie assure qu’il bloquera si on ne se conforme pas un minimum à son PLU. Bref, il faut faire un compromis pour éviter un refus :

Il accepte :

• L’étage complet
• L’orientation

Il refuse :

• Le bardage
• Le toit plat

Grosse déception pour nous, il faudra une maison classique type lotissement !

L’architecte du parc naturel veut mettre un avis défavorable… Surprenant

Nous rencontrons aussi l’architecte du Parc Naturel. Dans un premier temps, elle se montre enthousiaste : une maison passive, c’est un plus pour le parc naturel.

Mais finalement, quelque chose ne lui plaît pas : elle estime que la maison doit impérativement être alignée sur les limites du terrain. Grosse surprise, nous argumentons directement qu’il s’agit du bon sens de la conception bioclimatique, la réponse est non !

Nous choisissons de forcer un peu :

• Nous obtenons un écrit de la DDE sur le fait qu’aucune règle impose l’alignement sur les limites du terrain.
• Nous envoyons une photos aérienne sur laquelle, les bâtiments environnants construit avant guerre respectent tous les point cardinaux et non les limites de terrains (on devrait écouter les anciens).
• L’argument énergétique : nous aurions eu un sur consommation de 30 % en ne respectant pas le bon sens bioclimatique. Si tous les logements de France s’alignaient sur les point cardinaux et non sur les clôtures, on pourrait fermer 8 centrales nucléaires !

Et de conclure : « Madame, voulez vous continuer à favoriser le développement de l’énergie nucléaire en France ? »

Travaillant pour un parc naturel, elle ne pouvait pas ne pas entendre notre argument. Nous avons obtenu gain de cause.

La DDE aime le projet

Alors que nous nous attendions a des services instructeur fermés. Ce sont eux qui nous aident à porter le projet. Ce sont eux qui ont fait plier le Maire et sur certains points et nous ont aidé à convaincre le Parc Naturel.

Le permis obtenus dans la douleur !

Compte tenu des demandes du maire, du timing serré pour passer avant l’application du PLU et du mauvais choix d’entreprise que nous avions fait, mon épouse et moi  avons eu des sueurs froides et cela entre le 8 août 2008 (date de signature du compromis du terrain et le 28 janvier 2009, date d’obtention du permis.

Beaucoup de concessions esthétiques !

La Mairie nous a obligé à largement sacrifié l’esthétique de notre projet. Nous l’avons accepté car nous aimions le terrain et que nous avions privilégié le caractère thermique de la maison. Mais nous sommes passé du cube en bois au pavillon classique !

Passage au forceps sur le timing

Comme nous l’avions évoqué dans l’article sur le choix du constructeur, Logiconfor, que nous avions choisi à l’époque a été beaucoup plus efficace durant la phase commerciale que pour la concrétisation du projet. Nous les avons quitté avant de faire les travaux, mais nous avons tout de même déposé le permis avec eux.

Le certificat d’urbanisme avait été obtenu le 04/01/2008, il était valide jusqu’au 04/01/2009. Le PLU entrait en vigueur courant 2008, mais ne s’appliquait pas sur la parcelle tant que le CU était en cours de validité. Bref, notre projet était possible via un dépôt de permis avant le 04/01/2009. Compte tenu des fermeture de fin d’année de la mairie, cela nous ramenait au 19/12/2008.

Le délais de réponses des service instructeur étant au maximum de 2 mois, nous souhaitions initialement déposer le permis avant le 15/10/2008 pour avoir le temps d’essuyer un refus et de redéposer ! Le 15 octobre en question, le Maître d’œuvre et l’architecte n’avait encore rien fait. Le dépôt à eu lieu le 19/12/2008 à 18h, juste avant la fermeture de la Mairie. Bref, nous n’avions plus aucune marge de sécurité.

Le 19 Janvier 2009, nous avons eu le grand soulagement de voir que notre permis était accepté !

 
 
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